改善型项目成为这次“回暖潮”中的主力军。
中房报记者 李叶 北京报道
北京楼市“暖意”渐浓。
3月16日，国家统计局发布的2月70城房价数据显示，北京市场表现突出，2月新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅超过上海，领跑一线城市。
价格上涨背后，是成交热度的持续攀升。
据北京住建委网签数据，2026年1~2月，北京二手住宅网签量突破2.3万套，较近10年1~2月平均网签数据高出2000余套，提前奠定回暖基调。进入传统楼市旺季3月，市场热度进一步飙升，截至3月18日，北京二手住宅网签量已达9783套，较2月整月8130套的成交量增长20.33%；新房住宅网签1387套，较2月整月的1217套上涨13.97%。
业内人士普遍认为，这轮北京楼市回暖是“12·24”新政精准发力、积压需求集中释放、市场预期持续修复的共同结果。多位一线地产从业者在接受记者采访时亦坦言，“12·24”新政不仅带来了增量客户，更重要的是提振了市场对楼市的信心。
二手房成交提速
一线市场的火热实景，与宏观数据相互印证。
近日，记者走访了北京多个区域的品牌房地产中介门店，听到的最多词汇是“忙”“快”和“稳”。一名深耕北京海淀板块的链家经纪人透露：“现在的成交速度确实在加快，尤其是部分优质学区房，价格已经开始出现小幅上涨。
“这个月门店已经成交10套左右，比之前几个月多了4~5套。”麦田房产北京海淀西南大区的房产顾问邱国栋表示，成交的房源中，还有不少是去年遗留下来的房源，所以整体价格回升感知还不算特别剧烈。调价的情况虽然还是少数，但明显的信号是不少买家的议价空间变小了。
在大兴区枣园板块，链家的一名经纪人同样感受到了市场的温度。“截至目前，我们店本月已经卖出了15~16套。店里卖得好的经纪人，一个人就干了5~6套。”
在西城区莱户营，一位链家经纪人则给出了更具体的数据：“‘12·24’新政落地后，我们片区有小区的房源成交价较此前已经上涨了5%左右。”
价格端的修复同样清晰可见。北京链家数据显示，今年以来北京二手住房套均总价上涨近10万元，1~2月累计涨幅接近2.4%；剔除交易结构差异影响后，二手房价格指数上行幅度仍接近2%。
“从市场传导逻辑来看，二手房凭借高效的线上线下联动成为‘12·24’新政后市场核心支撑。”对于这些市场变化，58安居客研究院表示，二手房的韧性源于其更高的市场化程度，房源供应充足分散，中介门店复工节奏快，能实现“线上热度提升-线下成交跟进”的良性循环。
改善型项目成主力
如果说二手房市场是“量价齐升”的底色，新房市场则是“结构性复苏”的注脚。
3月以来，北京不少新盘项目迎来了热闹景象。中海地产北京在售项目整体日均到访量较1~2月增长约60%，核心项目环比增幅超过100%，线上线下咨询量同步增长约70%。位于朝阳的缦云ONE项目，到访量环比增长35%，咨询量增幅超40%。北京龙湖观萃项目的工作人员表示，3月项目到访量同比增长约17%，环比增长27%。
到访量的攀升迅速转化为成交数据。3月以来，不少在售新房项目晒出喜报：
中海安澜北京3月首周以3.26亿元登顶北京住宅成交金额榜；中建壹品3月1日单日销售额超5.4亿元；保利发展主力项目周度成交破5亿元；招商朝棠揽阅周度销售35套；绿城晓月和风单周进账7500万元……
改善型项目成为这次“回暖潮”中的主力军。
“春节期间我们也有成交，来看房的客户主要是自住改善型的，并非用于投资。”北京紫京宸园销售人员向记者描述了新政后客户心态的转变，新政出台后的两三个星期，客户量明显增加，虽然随后因客户经济实力限制，成交量未能持续暴涨，但客户的关注点发生了深刻变化——不再单纯追问价格，而是更关注居住品质，包括面积、社区环境和户型设计的改善等。
这一观点与璞樾项目销售人员的观察互为印证。据璞樾项目销售人员透露，客户在关注价格的同时，也无一例外地高度关注居住品质。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析，短期来看，北京新房市场将从"量的扩张"转向"质的竞争"，随着政策引导与供地计划形成合力，未来项目产品定位和品质均有望进一步提升。房价走势预计将呈现"整体趋稳、结构分化"特征，核心区域由于供地稀缺，优质项目的价格支撑较强；而远郊区域若库存高企，价格或仍有调整压力。
“小阳春”成色几何？
尽管从总体数据上看，北京楼市“小阳春”成色十足，但市场亦有关于分化格局的讨论。
58安居客研究院表示，“12·24”新政对不同区域市场的影响呈现显著分化，核心城区、近郊、远郊因区位优势、政策适配度、配套完善度不同，线上找房热度与线下成交套数的联动效果差异明显，政策红利主要向五环外近郊优质板块集中。
克而瑞北京分析师李晔认为，北京楼市的分化格局在2026年愈发明显，核心区如东西城、海淀、朝阳核心，价格韧性较强，预计全年上涨3%至5%。产业强区如亦庄、中关村、丽泽，依托稳定的购买力，价格预计上涨1%至3%。远郊区域如密云、怀柔、平谷，库存高企、去化周期超20个月，价格仍面临5%至10%的调整压力。
李晔分析，政策效应持续释放，市场温和修复、止跌企稳，但未现明显过热。虽然3月成交量价有所回升，但这更多是季节性因素和前期政策累积效应的体现，而非趋势性反转。
对于接下来的北京楼市走势，58安居客研究院预判，随着节后房企推盘节奏加快、中介门店全面复工，叠加政策红利的持续释放，北京房地产市场修复进程将进一步加快：新房市场将依托新增供应落地与精准营销，实现线上热度向线下成交的有效传导，成交套数逐步回升；二手房市场将继续保持韧性，成为市场稳定的核心支撑。同时，2026年北京第一批1321个城市更新项目的推进，将进一步完善各区域配套，为市场注入长期活力。
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